商业地产的运营管理模式

作为中国商业地产的龙头，大连万达集团董事长王健林在用友公司举办的“2009年经营与管理创新年度峰会”曾表示：“商业模式是企业最重要的核心竞争力。说通俗一点，就是你做生意的方法，你能找到与众不同的做生意的方法，你做生意的方式跟别人不一样，这就找到了最重要的核心竞争力。”商业模式，简而言之，就是公司通过什么途经或方式来赚钱。那么，什么样的商业模式才适用于当今国内风云诡谲、竞争激烈的商业地产市场呢？

从大层次上概括来说，商业模式包括五方面的内容：商业地产的开发模式、商业地产的招商模式、商业地产的租售模式、商业地产的管理模式、商业地产的盈利模式。这五方面相互关联、相互影响，成为商业地产运营中不可或缺的组成要素。换言之，商业地产只有在开发、招商、租售、管理、盈利的整个过程中均按照一定的模式审慎运营，才能使该商业项目获得持续稳定的收益，这个项目才算真正运作成功。

统一的运营管理是商业地产成功的关键。在商业地产的整个操作过程中，运营管理是商业运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

要使一个商业地产项目能够可持续发展，在运营管理方面就要做到以下几点：

一、选择一个好的管理公司。聘用比较好的商业运作团队，可以解决经营中的盲目性，实现所有权和经营权的分离。

二、搭建商业管理的架构。完美的商业管理组织架构包括经营者大会、商业管理委员会、经营管理公司和商业管理收费部门。

三、对商业增值的管理。包括商业项目形象管理、商业卖场现场管理、市场营销推广、商业价格管理、商业质量管理、顾客服务规范、经营指导管理、品牌招商服务、政府关系协调、专业服务等。

四、对商业物业的管理。包括商业业户服务管理、商业装修服务管理、商业设备设施维保服务管理、商业建筑物的养护及维修管理、商业安全保卫管理、商业保洁服务管理、商业绿化服务管理、商业经营服务管理、商业物业形象管理、商业保险管理等。物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须要高标准。

在商业运营管理中，只有选好管理公司，搭建好组织架构，做好商业增值服务，同时高度重视物业经营管理，才能从根本上保证商业项目的持续有效运营。