本篇我们希望通过简要分析过去三个爆雷房企的案例，给予各位购房的朋友些许启示。
上个月，恒大爆雷的新闻沸沸扬扬，铺天盖地。
但是有心的朋友或许也注意到了，对于这件事我们并没有写。
原因很简单，自3月起大碗就顶着骂声预警，但当真发生的那一刻，任何预警与分析都苍白无力，计提的损失也已无法挽回。
好在人们都看一堑，长一智。
不少购买者也从无到有的关注起开发商资质来，别人摔倒的地方，咱必须要跳过去。
人们总愿意相信强者恒强，一味相信大公司可以准确踏对时代节奏。
但殊不知地产虽大也是商业游戏，但凡是商业就没有永远的主角，即使它们曾经再强悍，再有钱。
栗子咱也不举别的，今天的三个主角足矣。
如09年便成功上市的恒大，上市当天便成为港交所内地房企一哥。
2013年销售额破千亿，2015年拓展多元化产业，2016年跻身世界500强……
如02年就进入北京市场的泰禾，次年便以院子系一炮而红，成为标杆。
2010年上市，2015年摘得全国地王头衔，当年拿地豪横到平均楼面价干到8万……、
如02年起步于固安的华夏幸福，产业新城模式曾还得到中央的点名表扬。
2011年上市，2016年营收破千亿，2018年还与金融大鳄平安搞了战略协议合作……
规模都很大，品牌都很强，除了牛逼之外，已没有其他词可与之匹配。
早些年你说它们会出问题，第二天精神病院床位就已经给你安排好了。
多数人不会想到巨头也会出问题，直到真正出问题的那一刻。
我们希望通过简要分析三家房企的共性，给予各位购房的朋友些许启示。
正所谓盈亏同源，成功的经验有其特定的环境。
合适的环境下，容错率高，即使出现战略性错误依然有机会反败为胜。
但环境一旦改变，过去的成功之道便成为万丈深坑，过去的不经意失误便被放大千倍。
如华夏幸福引以为傲的产城模式，即布局于核心城市的环线城市，通过自身规划与人口外溢实现区域价值最大化，服务核心城市无法买房的客户。
这种模式很赚钱，由于太偏地价低的可怜，但产业新城模式瞬间让荒地变金钵，房企随之如炮仗一飞冲天，这中间的利润过于肥美。
但是这种严重依托外溢的新城模式存在太多变数，无论主城还是环城任何一处出差错，便会出问题。
而重仓该模式，无异于一场豪赌。
不知股民朋友们发现了没，这越看越像股市梭哈妖股的节奏，但结果你懂得。
2017年华夏幸福环京地区的收入占比总收入80%以上，但随着后来京津翼地区调控政策密集出台，环京市场迅速转冷持续至今，当年廊坊市场当年住宅销售额下降34%。
这对于重仓环京的华夏幸福无异于晴天霹雳，2017年华夏幸福住宅销售金额不到290亿，同比下降近20%。
而产城模式前期往往需要大量投入，房企依靠销售住宅回收现金流，现金流压力大。
而环境的改变却使得华夏幸福2017 — 2020年经营性现金流常年为负，其中2019年扩大至 -318亿元。
要想保证现金流需要不断融资，但是50%以上的融资用于还往期债务。
大量短期债务的到期成了压垮千亿房企的最后一根稻草。
再如有钱烧坏脑子的泰禾，拿地不看价，酷爱高位站岗。
泰禾2015～2017年土地投资累计1061亿，其中540亿投资的土地溢价率高于50%，平均溢价率来到了198%。
不知朋友们发现了没，这越看越像股市高位梭哈的节奏，但结果你懂得。
高定位，高地价，高建安，高去化周期，进一步挤压盈利空间。
同时泰禾以院子系为主打的标杆产品，但过于高端导致去化周期漫长。
如2016～2017年别家疯狂出货的时候，泰禾开盘的大量项目整体去化率高达60%，远低于同行。
目前在售项目平均开盘时间约2.4年，平均去化率达到49%，缓慢销售不及预期，导致资金吃紧。
投资大，又卖不出去，但这还不是最要命的。
有钱难免任性一丢丢，泰禾也搞起了多元化，有酒店，文旅，影城，医疗，教育，养老……
全是耗钱的买卖，全是大手笔，导致资金进一步吃紧。
不知各位朋友们发现了没，这越看越像股市瞎买的节奏，但结果你懂得。
至于泰禾为什么要搞多元化，笔者也是直到最近才想透，这个稍后会提到。
此情此景，加大举债便成了唯一的出路，2015年泰禾有息负债446亿，两年后飙到1355亿，境内搞不了去境外，银行贷不了则贷非银。
近3年偿债规模均接近百亿，新债困难旧债压顶，资金流全面吃紧。
去年7月泰禾债券违约，银行已对其失去信心，已开启变卖资产之路。
最后就是以为借钱可以不还的恒大，那玩的就更野了。
2016～2017年两年光拿地就花了4424亿，有息负债较两年前涨了2.5倍，净负债率来到240%。
2017年现金短债比破了0.5，天量有息负债如泰山压顶。
不知各位朋友们发现了没，这越看越像股市高息借钱炒股的节奏，但结果你懂得。
截止目前，有息负债规模在5700亿左右，总负债来到了19665亿。
杠杆是个双刃剑，在顺的时候放大利润，但逆势却会伤及自身。
随着3、4线棚改货币的火热，恒大大量土地集中于此，2018年归母净利润来到了374亿，触及顶峰，2020年归母净利润仅有81亿。
借了一屁股钱囤地，结果囤的地卖不出去了。
其次是恒大的多元化，搞汽车，搞科技，搞网络，搞童世界，搞大健康，搞养老，还搞矿泉水……
个个都是烧钱的货，个个都不是省油的灯，赚了噱头，赔光了裤衩。
泰禾为啥也高多元化，我可算是搞明白了，致敬恒大呀。
再者恒大现金流吃紧的原因还有一点各位或许不知道，就是恒大远高于同行的高分红。
2013年～2020年恒大累计分红724亿，而分的最多的还当属大股东皮带哥家族。
2个月前恒大已经风口浪尖，公司还发出派息公告，掏空公司的舆论使得分红被迫取消。
内部想办法捞钱，钱才是自己的，公司是全体股东跟全体股民的。
目前恒大各项资产与理财均出现了不同程度的信任危机。
三家房企已失去过去耀眼的荣光，开始为自己的错误买单，但错误的体量实在太大，难以覆盖。
一个不擅长从雷中惊醒自己的投资者，不是好的投资者。
通过对三家出问题的房企简要分析，我们也不难得出存在的些许共性：
第一，过于扩张激进的民企，过度举债。
若是国企背景，可某种程度上避免大股东个人的错误判断，经营扩张相对更稳健，更知道天高地厚。
第二，喜欢搞多元化。
行行有壁垒不研究个几年，搞了也是白搞，让内行人看笑话还行。
第三，特殊时期踏错节奏，资产变现也难。
如大量小城市的土地，风停后，折价也没有人愿意接盘。
如重仓地区被政策一刀切，谁接谁是冤大头。
过去十几年是房企的高光时刻，高速发展的市场也给了勇者丰厚的汇报。
但是请注意，有一家龙头企业特别值得我们关注，就是万科。
完美符合了我们的三条共性，国企适度举债扩张，专心盖房子，拿地科学不激进。
此处仅做为优秀栗子，也非广告。
尽管雷的引线不同，但最后都指向了举债后的现金流问题。
只要现金流不断就有转机，如2017年连续卖卖卖的老王，堪称壮士断腕，虽当时被沦为笑柄，但是4年后同行的表现让其决定反而成为一段佳话。
但是各位也请注意，人家老王当时出售的可是热门的海外地产、文旅项目，电商金融业务……
并不是踏错节奏，难以出售折现的资产。
最后衡量房企安全度最为关键的，便是三道红线达标程度。
红线一，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
红线二，净负债率不得大于100%；
红线三，现金短债比不得小于1倍。
前两道偏于总负债，后者偏于短债。
总负债是未来需要慢慢还的，短债是近期需要还的，但都需要还。
所以对于投资者而言，哪个房企三条红线数据越低，则理论上越安全。
如果您要购置越线开发商的房产，可通过相应公司官网或公告查询下是否又犯了三位前辈犯的错误。
如果全犯了，还请您三思。
除此之外大家也可关注其他方面相结合，如房企发行的债券到期收益率与金融机构给予的信用评级等。
若债券暴跌导致到期收益率激增，这时候你也要警惕了。
到期收益率大幅提高可不是好事，说明大量金融机构连它们的债券都不愿持有了。
昨天文章有个评论说，买房就像炒股，其实开发商也是如此。
若某开发商喜欢高位拿地，喜欢重仓炒小地市，喜欢借钱上杠杆炒，地产主业还没整明白又开始搞酒店搞汽车……
还说啥呢，能离多远是多远。
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