根据上海易居房地产研究院发布数据显示：在2020年，我国的商品住宅房价收入比为9.2，这个数显示：于国际3～6的标准。房价收入比9.2是什么概念，也就是说在大部分城市年轻人想要买房需要不吃不喝9年左右才能买上一套房子。尽管现在年轻人买房都得到了父母的帮助，但对于他们来说买房从来不是一天两天的事情。特别是刚刚从农村转移到城市的这一代人，他们很多时候需要在城市打拼几年甚至几十年才能买上一套属于自己的房子。而在他们在城市打拼的这几年几十年当中可能都不得不选择租房生活。

有人说买房者不一定是刚需，但租房肯定是，我觉得这句话非常正确，买房的人买过房子后不一定是用来居住的，但租房的人肯定是用来住的。由于消费观念的改变，加上买房的压力过大，现在的年轻人更乐于租房住，在去年刚刚发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》中表明，超过60%的租客已经有了最少3年的租房经历，超过20%的租客也表示愿意一直租房。

另外现在的租房市场有着继续扩大的趋势，主要原因还是我国现在人口流动性过大。有的是从农村流向城市，也有从小城市流向大城市。根据国家统计局数据显示，在2020年全国住房租赁人口已经突破了2.25亿人，而且预计2022年租赁人口可能将达到2.4亿人左右。而且有关数据表明，在这两年内将有大约400亿的资本流入租房市场。可见我国租赁市场是一个非常大的蛋糕，当然这些租客很多也不是说没有房子，他们可能房子在老家或者房子离工作地点太远而选择租房。

我国的租赁市场如此庞大，所以在租房的过程中也经常会产生一些纠纷。特别是市场上房东、二房东、中介、租客之间的纠纷不断。其中最主要的纠纷就是关于房子的问题，房东认为房子是自己的，自己要怎么出租就怎么出租。而一些中介为了利益最大化也会对房子进行改动，无论什么样的房子都拿来进行对外进行出租。但其实有些房子是不能对外出租的，一旦把不能对外出租的房子租了出去，后期出现纠纷可能首先受到损失的就是租客，当然房东也可能受到损失。所以无论是房东还是租客都应该了解一下，哪些房子是不能对外出租的。在2020年的9月7号，住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例》，条例中明确指出这4类房子是不能对外出租的。

第一类：不符合工程建设强制性标准的房屋，房东不能对外出租

很多人不知道什么是工程建设强制性标准，简单来说很多房子在交房时都要进行验收，只有质量能通过这个标准的房子才能正常交房。工程建设强制性标准是指：房子的设备、设计、防火、节能、勘察和地基基础、结构和抗震设计等十个方面的要求都要达到相应的标准。很多租客在租房时比较在意房子所在的位置、屋内的装修、家电设施是否齐全，很少人会在意房子的质量问题，但其实房子的质量问题才是我们最应该关心的一点，因为其很可能关系到我们的生命安全。对于大多数商品房而言一般他们交房时都通过了工程建设强制性标准，所以一般拥有正常房产证的房子都基本没有问题。

而可能不符合标准的有以下两类房子:小产权房或者自建房，由于一些小产权房和自建房没有完善的监管和验收环节，所以难免一些小产权和自建房会存在一些质量问题。所以我们在租房时最好租那些有房产证的商品房，不要选择那些小产权房和自建房。一些房龄过大的商品房，这些房子本身年龄过大，一些设备比较破旧就可能存在一些安全隐患，另外在早期的商品房建设初期，一些安全标准并没有现在这么完善，因此一些年龄过大的房子可能存在不符合安全标准的情况。

第二类：不符合室内装修国家有关标准的房屋

很多有过装修经历的人都知道，一般刚装修好的房子是不能立刻住进去的，一般要放置3～6个月才能入住。主要原因就是刚刚装修好的房子一些家具家电、油漆、涂料会释放一些有害气体，其中危害最大的就是甲醛。甲醛会影响我们的呼吸系统、免疫系统和神经系统，对人体的伤害特别的大。

所以刚装修好的房子是不能对外出租的，但可能存在一些房产投资者，特别是一些以租养贷的购房者为了尽快拿到房租就可能把刚刚装修好的房子租出去。作为租客我们在租房时如果租到新房的话最好问清楚房子是什么时候装修的，有条件的话可以找相关的测量人员对房子内的空气进行测量一下，看是否达到入住标准。而作为房东也没有必要为了那五六个月的房租而把不符合室内装修标准的房子租出去，否则未来一旦租客身体受到损伤要求赔偿也是得不偿失的。

第三:非居住空间和隔断房不能对外出租

一些房东和中介为了将房子的价值最大化，有时候会将房子进行隔断改造，这样就能租给更多的租客，收取更多的房租。这种现象在一些一线城市特别的明显，很多一线城市的住房需求旺盛，租房市场供不应求，所以很多中介和房东把房子隔成很多间房子，有时甚至一些厨房、卫生间、储物间也会被隔离出来作为一间房子租出去，这种房子也就是我们常说的群租房。

但这种群租房虽然房租比较便宜但同样存在很多缺点和安全隐患，首先由于住户比较多有些隔断隔音效果也不是很好，造成住在这些群租房的噪音比较大。其次，这些群租房住户多，乱拉乱扯电线现象比较严重容易发生火灾。

所以为了整治这种乱像和保障租客的安全，在新发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中明确指出：将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四:其他几类不能对外出租的房子

除了上面几类房子不能对外出租外还有几类房子也是不能对外出租的:被法院查封、被抵押的房子。没有原房东授权的房子。设立了居住权的房子。

如果房东的房子已经被查封或者做了抵押的房子是不能对外出租的，所以租客在租房时也要问清楚上面的情况，否则如果自己交了房租，但房子如果后期要被法院拍卖或者被银行收走，这时租客的损失就大了。

同样有些租客和房东签订合同后，合同还未到期但自己不想租了或者要去其他城市，这时他们会把房子转租出去，这些人也是我们常说的“二房东”。在租这类房子时我们一定要查看他们和原房东的租赁合同并且要征得原房东的同意。不然如果遇到一些本来就剩几个月的房子，他们按照一年的时间租给你或者原房东不同意转租，这时租客的损失就大了。

最后在今年的《民法典》中，对房屋设立了“居住权”的内容。其实居住权，是用益物权的一种，只对他人所属的住房及附属设施占有、使用的权利，这类房子不能进行买卖和租赁。

总结：在《住房租赁条例（征求意见稿）》中之所以规定上面四类房子不能对外出租，其目的在于规范租赁市场保护租客的合法权益。作为租客我们对上面的条例最好了解清楚，这样以后才能保护好自己的合法权益。作为房东也应该了解一下哪几类房子不能对外出租，防止在自己不知情的情况下违规而遭受处罚。